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                3月北京新房二手房成交量走出低谷 “小阳春”来了?

                新浪财经 人物 2019-10-08 12:04:48 342 来源:sina.cn

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                3月北京新房、二手房成交量走出低谷 “小阳春”来了?

                3月是楼市传统的旺季,楼市“小阳春”愈演愈烈,新房、二手房回暖势头都较为明显。新房市场,3月北京新建商品住宅(普通住宅+别墅)成交2185套,而新增供应3707套,库存积压也持续上升。二手房方面,3月北京二手房网签住宅共16051套,这一数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。业内人士称,通过3月份北京新房、二手房成交数据可以看出,北京市场回暖趋势明显,已经逐渐走出低谷。

                二手房成交1.6万套 创近10月新高

                3月,北京二手房成交量创阶段性新高,市场升温明显。据中原地产、麦田等机构的统计显示,3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。也是2017年“3.17”调控后,继2017年4月、2018年5月后,第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

                另据贝壳研究院统计,3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下,今年3月市场表现好于去年。

                价格方面,二手房成交均价涨幅较稳。贝壳研究院统计,3月北京二手房成交均价61420元/平方米,比2月上涨2.5%。3月高单价中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

                值得注意的是,3月北京二手房的挂牌价格同比去年上升4.95%,体现出房东对于未来预期的变化。而从安居客3月的国民安居指数来看,3月环比2月继续上升4.3个百分点,同步体现出购房者对于市场未来预期的看法。

                3月二手房市场之所以出现回温,在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,近期有关国管公积金调整的传闻,一定程度上引发3月成交量短期内上升。此外,信贷政策的逐步放松,尤其是针对首套房的房贷利率调整,亦加快了刚需者的入市步伐,同时房贷的放款速度也同比去年明显增速。

                中原地产首席分析师张大伟还指出,北京过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,春节后部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使市场活跃度加大。

                不过,从周期数据上看,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,今年环比增幅与2018年同期相当,与2015年-2016年市场较热时相比,今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看,3月4周的周度交易量持续环比下降,表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

                市场虽有所回温,但值得注意的是,目前市场预期仍然较为平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升,但仍有近八成业主下调报价。此外,3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。

                许小乐强调,在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,全年交易量呈现前高后低的态势,3月份的交易量有可能是全年的最高点。

                麦田房产亦认为,考虑到住房信贷政策未有松动变化,接下来,预计市场仍将呈现理性复苏走势。

                新建商品住宅成交2185套 库存达6.88万套

                新房市场方面,据中原地产研究中心统计数据显示,3月北京新建商品住宅(普通住宅+别墅)共成交2185套,2月份则成交1077套。而新增供应3707套,库存积压也持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。

                成交价方面,3月新建商品住宅成交均价为53290元/平方米,环比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方米。

                值得注意的是,在普宅成交排名前20中,限竞房仍占10席,占据半壁江山。截至4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,66期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平方米,只签约了22.2%。

                不过,限竞房市场分化非常明显,部分位置优质的项目,去化接近90%,而大部分项目,去年入市来,去化依然不足40%。3月,仅丰台区的西城天铸限竞房、泰禾北京院子二期限竞房2个住宅项目成交额突破5亿元大关。其中,西城天铸限竞房以7.22亿元的成交额,问鼎3月北京新房成交市场排行榜首位,共成交86套,均价840万元/套。

                而在新建商品房住宅的供应上,由于持续井喷,致库存积压。来自中原的数据显示,3月北京供应商品房住宅3707套,库存积压也持续上升,目前库存已达6.88万套,而这也是房地产调控2年多的最高点。2019年入市的限价房,有望超过6万套。

                中原地产首席分析师张大伟认为,从最近政策角度看,部分城市房地产调控放松,叠加信贷政策出现相对宽松,炒作房价上涨的预期明显上涨。短期市场出现一波平稳上涨,主要原因是超跌反弹,不过,再涨到之前高位的可能性不存在。

                “对北京楼市来说,严格的信贷政策,叠加限竞房的库存高位,市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整,目前二手房和部分新建商品房的价格对于怕踏空的购房者来说,入市的积极性有所提高。”张大伟表示,对于未来市场的趋势,核心还要看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变,市场波动不会太大。

                诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则认为,通过3月份北京新房、二手房成交数据可以看出,北京市场回暖趋势明显,已经逐渐走出低谷。

                新京报记者 张晓兰 编辑 武新 制图 寇德娜 校对 吴兴发


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                关键词标签:小阳春,来了,二手房,成交量,低谷

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